В редакцию часто поступают вопросы, касающиеся земельных конфликтов. Одним из самых распространенных является спор между исторически сложившимися границами и новыми данными кадастрового учета. Рассмотрим типичную ситуацию.
Вопрос читателя:
«У нас дача в собственности уже 20 лет, но межевание никогда не делали — границы исторические, стоит старый забор. Недавно сосед снес свою часть забора и поставил новый, но, по моим замерам, залез на мою территорию почти на метр вглубь вдоль всей межи. Утверждает, что вызвал геодезистов и они выставили точки по спутнику. Я теперь боюсь, что потеряла сотни квадратных метров дорогой земли. Скажите, кто прав: тот, у кого забор стоял веками, или тот, у кого новые координаты? Нужно ли мне срочно делать межевание и как оспорить действия соседа, если он отказывается двигать забор обратно?»
Ответ юриста
Земельные споры — это, пожалуй, самая острая и эмоциональная категория дел в российской правовой практике. Люди готовы годами судиться за полоску земли шириной в тридцать сантиметров, потому что здесь вступает в силу принцип неприкосновенности частной собственности. Мы обратились к Андрею Владимировичу Малову, основателю юридической фирмы Malov & Malov, чтобы подробно разобрать алгоритм действий в 2026 году при спорах о границах участка.
По словам эксперта, Земельный кодекс РФ и федеральное законодательство о кадастровой деятельности дают четкий инструментарий для решения таких проблем, но граждане часто совершают ошибки на самом старте, пытаясь договориться «по-соседски» там, где нужны сухие цифры координат.
Для глубокого понимания темы мы рекомендуем использовать проверенный источник — блог адвоката, где разбираются реальные кейсы и полезные материалы по смежным правовым вопросам.
Ниже мы приводим подробный разбор ситуации от Андрея Малова.
Содержание
- Почему старый забор важнее новых координат: понятие сложившегося землепользования
- Кадастровый инженер: как выбрать и что он должен сделать
- Акт согласования границ: главный документ мира и войны
- Если сосед не подписывает акт: процедура уведомления
- Реестровая ошибка: когда Росреестр неправ
- Судебное установление границ: землеустроительная экспертиза
Почему старый забор важнее новых координат: понятие сложившегося землепользования
Андрей Владимирович сразу акцентирует внимание на важнейшем нюансе, который упускают многие владельцы недвижимости. В законе существует понятие границ, существующих на местности пятнадцать и более лет. Если ваш забор стоит на одном и том же месте двадцать лет, и вы, и предыдущие соседи признавали его как межу, то закон в большинстве случаев будет на вашей стороне, даже если сосед принесет новые координаты.
Это называется сложившимся порядком землепользования. При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок. Но если такого документа нет или в нем нет чертежей, границы определяются (внимание!) по границам, существующим на местности 15 и более лет и закрепленным с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения. Ваш старый забор — это и есть тот самый объект искусственного происхождения.
Кадастровый инженер: как выбрать и что он должен сделать
Первое, что вы должны сделать в ответ на действия соседа — не ругаться, а нанять своего кадастрового инженера. Малов подчеркивает: это должен быть специалист, состоящий в СРО (саморегулируемой организации). Проверить его статус можно на сайте Росреестра. В задачу инженера входит проведение кадастровых работ по уточнению местоположения границ вашего участка.
Инженер приезжает на местность и проводит геодезическую съемку. Он фиксирует фактическое положение заборов, строений и межевых знаков. После этого он запрашивает сведения из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) о смежных участках. Здесь начинается самое интересное: сопоставление того, что есть в документах, с тем, что есть в реальности. Очень часто выясняется, что сосед, который «выставил точки по спутнику», мог опираться на ошибочные данные или координаты, внесенные в реестр с нарушением методики измерений без привязки к фактическому забору.
Акт согласования границ: главный документ мира и войны
Результатом работы инженера становится межевой план. Обязательной частью межевого плана является Акт согласования местоположения границ. Это критически важный этап. Андрей Малов объясняет логику процесса очень просто: вы не можете установить границу своего участка в одностороннем порядке, если она является общей с соседом. Интересы соседа должны быть учтены.
Кадастровый инженер готовит Акт и предлагает его подписать всем заинтересованным лицам — владельцам смежных участков. Если сосед подписывает акт, значит, он согласен с тем, где проходит граница по вашему межевому плану. С этого момента спор считается исчерпанным, документы уходят в Росреестр, и граница становится юридически закрепленной.
Если сосед не подписывает акт: процедура уведомления
Ситуация, описанная в вопросе читателя, подразумевает конфликт. Скорее всего, сосед откажется подписывать ваш акт согласования, так как он уже поставил свой забор. В этом случае закон предусматривает строгую процедуру. Кадастровый инженер должен официально известить соседа о проведении собрания по согласованию границ.
Это делается либо вручением извещения под расписку, либо, что чаще всего и надежнее, отправкой заказного письма с уведомлением о вручении по почтовому адресу соседа. Если адрес соседа неизвестен (что бывает редко в дачных поселках, но случается), допускается публикация извещения в местной газете. Андрей Владимирович предупреждает: процедура должна быть соблюдена безукоризненно. Если вы просто на словах спросите соседа, а потом скажете в суде, что он отказался, суд не примет это как доказательство. Должны быть почтовые квитанции.
Если сосед уведомлен надлежащим образом, но не явился на собрание и не представил письменных обоснованных возражений, граница считается согласованной с ним по умолчанию. Это мощный инструмент защиты прав добросовестного собственника.
Реестровая ошибка: когда Росреестр неправ
Бывает так, что сосед действительно сделал межевание раньше вас, и в ЕГРН уже внесены координаты, которые «наезжают» на ваш участок. Кадастровый инженер, которого наймете вы, увидит наложение границ (чересполосицу или пересечение). В этом случае инженер готовит заключение о наличии реестровой ошибки.
Реестровая ошибка — это воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане или иных документах. То есть, предыдущий инженер мог ошибиться при расчетах или неправильно привязать точки к местности. Исправление такой ошибки возможно либо по добровольному согласию соседей (когда оба понимают, что координаты «улетели»), либо через суд.
Судебное установление границ: землеустроительная экспертиза
Если мирно договориться не удалось и акты не подписаны, дорога одна — в суд с иском об установлении границ земельного участка.
В судебном процессе ключевую роль играет не красноречие адвоката, а землеустроительная экспертиза. Судья не является геодезистом, он не поедет с теодолитом к вам на дачу. Суд назначит независимого эксперта. Андрей Малов настаивает, что на этом этапе экономить нельзя. Эксперт выезжает на место, поднимает всю историю участка, старые генпланы садоводства, смотрит на фактическое землепользование (те самые старые столбы или остатки фундамента забора) и дает заключение: где должна проходить юридическая граница. В 99% случаев решение суда основывается именно на выводах судебной экспертизы.
Также суд может потребовать устранить препятствия в пользовании участком — то есть обязать соседа снести или перенести его новый забор за его счет, если выяснится, что он действительно осуществил самозахват.
Позиция судов в 2026 году
Практика последних лет показывает, что суды все чаще встают на сторону фактического землепользования. Логика такова: если забор стоял 20 лет, и всех это устраивало, значит, именно так и проходила граница волеизъявления сторон при выделении участков. Внезапное изменение координат в базе данных Росреестра без изменения фактической ситуации на местности рассматривается как нарушение прав соседей.
Таким образом, отсутствие у вас межевания в данный момент — это минус, но не приговор. Главное — доказать, что вы владели этой землей в этих границах много лет.
Короткий план действий от Андрея Малова
- Не паникуйте. Отсутствие межевания не лишает вас права собственности на землю. Факт 20-летнего владения дачей — ваш главный козырь.
- Наймите кадастрового инженера. Вам нужно срочно начать процедуру уточнения границ своего участка. Пусть специалист зафиксирует, где реально находятся границы (старый забор или его следы) и наложит их на данные кадастровой карты.
- Попробуйте договориться. Покажите соседу результаты замеров вашего инженера и объясните про правило «15 лет на местности». Часто люди, уверенные в своей правоте из-за ошибки в бумагах, меняют мнение, когда им объясняют перспективы долгого суда и оплаты судебных издержек.
- Следите за документами. Внимательно отнеситесь к Акту согласования границ. Если дело дойдет до суда, именно процедурные моменты (кто кого и как уведомлял) будут иметь решающее значение.
- Готовьтесь к суду, если диалога нет. Если сосед агрессивен, фиксируйте все его действия (фото, видео нового забора), собирайте старые документы (планы БТИ, старые схемы СНТ) и подавайте иск об установлении границ и устранении препятствий в пользовании.
- Изучите матчасть. Чтобы не быть обманутым недобросовестными «помощниками», рекомендуем ознакомиться с нюансами земельного права. Полезный источник информации и разборов похожих ситуаций поможет вам разговаривать с юристами на одном языке.
Добавить комментарий